Quand une villa du bord de mer prend deux étages, les voisins regardent d'abord ce qu'ils perdent : la lumière du matin, un bout d'horizon, la tranquillité d'un pignon bas. Le droit de l'urbanisme, lui, ne regarde pas ça. Au 118 boulevard des Océanides, à Pornichet, la réhabilitation de la villa surnommée « maison Cyrano » a été contestée par des riveraines, et le chantier a été jugé conforme aux règles applicables, surélévation comprise. L'écart entre les deux lectures mérite d'être expliqué, parce qu'il se rejoue à chaque projet de front de mer sur la Côte d'Amour.
\n\n\n\nLe remblai de Pornichet est une bande construite, dense, où les villas de bord de mer datent pour beaucoup de la fin du XIXe et du début du XXe siècle. Les parcelles y sont étroites, mitoyennes ou presque, et chaque mètre de hauteur gagné par l'un se voit depuis la terrasse de l'autre. C'est un terrain naturellement conflictuel, et il l'était déjà bien avant ce dossier.
\nLa maison Cyrano fait partie de ces bâtisses que les habitants situent sans hésiter, sans forcément connaître son histoire. Le projet la remet à neuf et lui ajoute deux niveaux. Vu de la rue, le changement de silhouette est réel. Vu du service instructeur, la question est tout autre : le projet respecte-t-il, ou non, ce que le document d'urbanisme autorise sur cette parcelle ?
\n\nC'est le point qui surprend le plus souvent, et il faut le dire sans détour : en droit français, personne n'est propriétaire de la vue qu'il a depuis chez lui, sauf servitude établie par acte notarié. Un voisin qui construit dans les limites du règlement ne vous doit rien, même si votre perspective sur l'océan disparaît. Les seuls angles d'attaque sérieux sont ailleurs : dépassement de la hauteur autorisée, non-respect des distances par rapport aux limites séparatoires, emprise au sol excessive, aspect extérieur non conforme aux prescriptions locales, vues directes créées sur la propriété voisine.
\nLes riveraines ont porté leur contestation sur le terrain du permis. C'est la bonne voie, et c'est aussi la plus exigeante : il faut démontrer une irrégularité, pas un préjudice esthétique. Le détail des griefs soulevés et de la réponse apportée a été rapporté par la rédaction de Maville, à lire ici.
\n\n\n\nUn permis de construire est instruit sur pièces, au regard du plan local d'urbanisme applicable à la zone. Le service compare les cotes du projet aux plafonds réglementaires : hauteur à l'égout et au faîtage, nombre de niveaux quand il est encadré, implantation par rapport à la voie et aux limites, surfaces. Sur le littoral s'ajoutent les règles issues de la loi Littoral, qui admet l'évolution du bâti à l'intérieur des espaces déjà urbanisés, ce qu'est incontestablement le remblai de Pornichet.
\nQuand tous ces paramètres sont respectés, le maire n'a pas de pouvoir d'appréciation : il délivre le permis. L'idée qu'une commune pourrait refuser un projet parce qu'il déplaît au voisinage est fausse, et c'est plutôt une bonne nouvelle pour la sécurité juridique de tout le monde.
\n\n\n\nSur une parcelle contrainte de bord de mer, la seule surface disponible est verticale. Gagner deux niveaux permet de créer des logements ou des pièces à vivre sans toucher au jardin ni empiéter sur les limites, dans une commune où le foncier libre a pratiquement disparu. C'est la logique que l'on retrouve derrière la plupart des projets récents du remblai, et elle a des partisans convaincus comme des adversaires résolus. La question de la hauteur atteinte par cette villa face mer a d'ailleurs fait l'objet d'un article détaillé d'Actu.fr, consultable ici.
\nMon avis, puisqu'il faut bien en avoir un : la contestation est compréhensible, et la décision est juste sur le plan du droit. Le vrai sujet se trouve dans le règlement qui autorise ce chantier. Si les Pornichétins estiment que le remblai monte trop haut, la discussion utile porte sur la prochaine révision du plan local d'urbanisme, pas sur un permis pris isolément.
\n\n\n\nCe dossier arrive dans une période chargée pour l'urbanisme pornichétin : reprise des pavés autour du marché, rénovation du sentier côtier, réaménagement du front de mer. Un autre chantier, plus discuté encore, concerne le secteur du port et de la dune, dont nous avions détaillé le programme dans notre article sur le projet de construction sur la dune du port d'échouage.
\nPour le riverain qui découvre un panneau de permis sur le trottoir d'à côté, la marche à suivre reste la même : photographier le panneau daté, demander la consultation du dossier en mairie, comparer les cotes du projet au règlement de la zone. C'est fastidieux. C'est aussi la seule chose qui produit un effet.
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